Sommaren 2017 kändes det så självklart att bostadspriserna skulle fortsätta upp. Efter den svenska fastighets- och bankkraschen i början av 90-talet, hade priserna ökat med 6,5 procent i genomsnitt per år. Det var nästan samma tillväxt som i börskurserna, som låg på 8,8 procent, fast med betydligt större svängningar. Tänk att vår egen bostad hade förvandlats till en sparbössa!
Ännu bättre var det för ägare av bostadsrätter i Stockholm. Från 2005, första året det finns separat statistik, hade uppgången varit ofattbara 9,5 procent per år. Det var drygt två procent bättre än pristillväxten för bostäder i hela Sverige. Istället för att satsa på börsen, började nu allt fler att spekulera i bostäder, särskilt nybyggda bostadsrätter, särskilt i exklusiva områden, där det alltid förmodades finnas en efterfrågan.
”Kalkylen var nämligen oerhört smaskig”
Kalkylen var nämligen oerhört smaskig. Du betalade 100-150 tusen kronor i handpenning för en, ännu inte byggd, bostadsrätt i Stockholm, som totalt sett skulle komma att kosta någonstans mellan 4 och 7 miljoner kronor. Du väntade i de ungefär två år som bygget tog och innan inflyttning och resterande pengar skulle betalas in, sålde du lägenheten. Om den då hade gått upp med 9,5 procent per år i två år, tjänade du i mitt exempel mellan 800 tusen kronor till 1,4 miljoner. Och även om du inte tänkte spekulera i en uppgång, var detta den stressfaktor du drabbades av, om du gick och velade med ditt köp.
Följaktligen blev det huggsexa om nya bostadsrätter och de börsnoterade byggbolagen rapporterade 2015-16 att de sålt 80-90 procent av lägenheterna redan innan byggstart. Det gillade banken, som villigt lånade ut pengar under byggnadstiden, eftersom det mesta var sålt. Banken är visserligen försiktig, varför de samtidigt krävde att byggaren gick i borgen för bostadsrättsföreningens skulder i banken. Dessutom ville banken att byggaren skulle garantera att de bostadsrätter som eventuellt inte blev sålda, togs över av byggaren. Det var inga problem att skriva på, för allt blev ju sålt, långt innan bygget var klart. Alla var nöjda och alla tjänade pengar på vad som tycktes som en helt riskfri affärsmodell.
Tills hösten 2017. Då tystnade musiken och på fyra månader fanns det väsentligt färre säkra stolar att sätta sig på för byggarna. Priserna på bostadsrätter i högspekulativa Stockholm föll i ett sträck med 12 procent, vilket till och med var något mer än under den dramatiska finanskraschen 2008. Ingen förstod någonting – varför detta plötsliga fall? Det skrämde ännu mer. Under finanskraschen gick det ju att peka på en tydlig orsak, men denna gång – ingenting.
Ännu värre blev det för nybyggda bostadsrätter
Köparna försvann. I de börsnoterade byggarna rapporterades under första kvartalet 2018, att antalet sålda (ännu ej byggda) lägenheter i Sverige föll med 50-90 procent, beroende var i landet de var tänkta att byggas. Värst var det i Stockholm. Nu gick det nämligen upp för allt fler köpare, att den oskyldiga handpenningen på dryga hundratusen kronor, var en björnsax. Då gjorde sig köparen betalningsskyldig till hela beloppet, inlockade med en förföriskt låg startpeng.
Här står vi nu och det är illa. Nybyggnadsprojekt har helt tappat glansen. Köparna flyr i massor. De börsnoterade bostadsbyggarna rapporterar fortfarande 30-70 procents falltakt i antalet sålda (obyggda) bostadsrätter. Byggproduktionen har därtill fallit över kanten och det är illa, för bostadsbyggandet är en hörnpelare för tillväxt och sysselsättning i alla länder. Här står vi nu. Vad är lösningen?
Byggarna måste först acceptera att deras affärsmodell har kollapsat. Den bygger på en ständigt stigande prisnivå, som antingen stressar folka att snabbt hoppa på tåget eller lockar in privatpersoner att köpa upp de osålda (obyggda) bostadsrätterna i ren spekulation. Så var det under tjugo år, men inte längre. Den första oskyldiga handpenningen, blev navet i den kraftigaste bostadsspekulation vi skådat. Eftersom den inte längre betalas in, får följaktligen inte den ekonomiska föreningen något banklån och kan inte betala byggaren, som inte kan starta bygget.
Vad är lösningen?
Vad är lösningen? Att gå tillbaka till den affärsmodell som gällde ”förr i tiden”. Köparen tecknade då ett förhandsavtal om en intention att köpa en bostadsrätt. För det betalades ett väldigt lågt belopp, som normalt betalades tillbaka om inte köpet genomfördes. Ungefär ett halvår innan inflyttning gick affären in i skarpt läge. Då kom det kontrakt fram som, nu kommer fram redan 2-3 år innan inflyttning. Då var det beslutsdags – på eller av, men då hade också köparen väsentligt lättare att överblicka riskerna. Den största var naturligtvis vilket pris denne skulle kunna få för sin egen bostad.
Den uppskattningen är nästan omöjlig att göra två år i förväg, inte minst på dagens bostadsmarknad. Ingen vet om priset på den egna bostaden skall stiga eller falla. Vi vet emellertid att det nu också kan falla, därtill snabbt och kraftigt, utan att någon har en förklaring till varför. Följaktligen omvärderar köparna sin befintliga bostad och tycker att den är riktigt fin. Den riskerar ju åtminstone inte att försätta ägaren i konkurs.
Peter Malmqvist
Analyschef Aktiespararna
Mer inom samma ämne…
